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Festsetzung des Hebesatzes in Offenburg für 2025
Am 18.11.2024 hat der Offenburger Gemeinderat die Neufassung der Satzung über die Erhebung der Grundsteuer mit Wirkung zum 01.01.2025 beschlossen, wobei ein als aufkommensneutraler bezeichneter Hebesatz für die
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Grundsteuer B von 335 % (davor 420 %) und für die
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Grundsteuer A von 370 % (davor 280 %) festgesetzt wurde.
Dementsprechend werden den Eigentümer voraussichtlich in den nächsten Wochen die neuen Grundsteuerbescheide zugehen. Für manchen Eigentümer - und damit auch Mieter bei Umlage über die Betriebskostenabrechnung - mit großen Grundstücken dürfte das eine böse Überraschung werden.
Wir beraten Sie als Mitglied von Haus & Grund Offenburg gerne zu den Auswirkungen der neuen Grundsteuer und was Sie beispielsweise bei der Vermietung beachten können.
Download Grundsteuerrechner OG - überwiegende Wohnnutzung
Wie hoch fällt die Grundsteuer im Einzelfall aus?
Wir haben für Sie einen Grundsteuerrechner für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 in Offenburg bei überwiegender Wohnnutzung berreitgestellt. Diesen können Sie gerne kostenlos downloaden (Excel-Tabelle).
Am 18.11.2024 beschlossener Hebesatz ab 2025
Jahr 2024
Grundsteuer A: 280 %
Grundsteuer B: 420 %
Jahr 2025
Grundsteuer A: 370 %
Grundsteuer B: 335 %
Abweichung gerundet
Grundsteuer A: + 32%
Grundsteuer B: - 20 %
Auch wenn die Stadt Offenburg veruscht sich an den Apell der Aufkommensneutralität zu halten, was bedeutet, dass die Stadt im Gesamtaufkommen nicht mehr Grundsteuer einnehmen soll, als vor der Grunsteuerreform, wird die Auswirkung für einzelene Eigentümer gravierend sein.
Profitieren werden viemals die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer, da die einzelnen Eigentümer anteilsmäßig nur eine geringe Grundstückfläche zugerechnet bekommen. Nachteilig wird die Grundsteuerreform für Hausbesitzer mit großen Grundstücksflächen sein. So kann sich die Grundsteuer für Letzgenannte ab 2025 um ein Vielfaches erhöhen.
Haus & Grund unterstützt ausgewählte Musterklagen, wobei grundsätzliche Fragestellungen zur Verfassungsmäßigkeit des neuen Landesgrundsteuergesetzes geklärt werden sollen. Grund für die Musterklagen insgesamt sind gravierende verfassungsrechtliche Bedenken der vier Verbände hinsichtlich der Grundsteuer B im neuen Grundsteuergesetz Baden-Württemberg.
Berechnung der Grundsteuer
Mit folgender Formel können Sie die neue Grundsteuer ausrechnen, wobei der Hebesatz der Kommune noch nicht feststeht, weshalb nur der derzeit aktuelle Hebesatz (in Offenburg 420% für die Grundsteuer B) in Ansatz gebracht werden kann. Eine endgültige Berechnung kann erst erfolgen, wenn der Hebesatz durch die Kommunen bestimmt ist.
Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommunen
- Die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert finden Sie hier: Boris-BW (externer Link)
- Die Steuermesszahl der Grundsteuer B liegt grundsätzlich bei 1,1 Promille. Diese wird z.B. bei überwiegender Wohnnutzung um 30 Prozent reduziert, also auf 0,91 Promille.
- Der Hebesatz ist von der Kommune noch festzusetzen. Derzeit beträgt er nach unseren Recherechen bzgl. der Grundsteuer B in:
Übersicht Hebesatz der Grundsteuer B
Offenburg 420 %
ab 2025: 335%
Appenweier 340 %
ab 2025: 320 %
Hohberg 400 %
Kehl 460 %
Meißenheim 340 %
Neuried 330 %
Ohlsbach 330 %
Ortenberg 330 %
Schutterwald 330 %
Willstätt 370 %
2. Musterklage gegen die Grundsteuer B
Die 2. Musterklage wurde beim Finanzgericht Baden-Württemberg von der Verbändekooperation Haus & Grund Württemberg, Haus & Grund Baden und der Verband Wohneigentum Baden-Württemberg eingereicht und wird dort unter dem Aktenzeichen "8 K 2491/22" geführt.
Das Verfahren soll neben den verfassungsrechtlichen Fragestellungen die Frage klären, ob die Bodenrichtwerte allgemein, sowie insbesondere aufgrund ihrer Spannweite +/- 30% für die steuerliche Bemessungsgrundlage exakt genung sind.
1. Musterklage gegen die Grundsteuer B
Der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg, die Verbände Haus & Grund Württemberg, Haus & Grund Baden und der Verband Wohneigentum Baden-Württemberg fordern die Finanzverwaltung auf, bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Musterklage alle Grundsteuerwertbescheide nur vorläufig zu erlassen.
Die Musterklage wurde beim Finanzgericht Baden-Württemberg - Senate in Stuttgart -eingereicht und wird dort unter dem Aktenzeichen: 8 K 2368/22 geführt.
Die erste Klage gegen einen Grundsteuerwertbescheid ist bereits bei Gericht eingereicht. Mit dieser Klage sollen grundsätzliche Fragestellungen zur Verfassungsmäßigkeit des neuen Landesgrundsteuergesetzes geklärt werden. Grund für die Musterklagen insgesamt sind gravierende verfassungsrechtliche Bedenken der vier Verbände hinsichtlich der Grundsteuer B im neuen Grundsteuergesetz Baden-Württemberg.
Aus Gründen der Rechtssicherheit fordern die vier Verbände die Finanzverwaltung dringend auf, umgehend alle Grundsteuerwertbescheide nur noch vorläufig zu erlassen. Auch sollten die Finanzämter Einspruchsverfahren gegen neu erlassene Grundsteuerwertbescheide bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Musterklagen ruhen lassen, um eine drohende Klageflut zu vermeiden.
Was können Betroffene tun?
Solange die Grundsteuerwertbescheide nicht vorläufig oder ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergehen, empfehlen die vier Verbände betroffenen Eigentümern mit Hinweis auf die Verfassungswidrigkeit Einspruch gegen ihren Grundsteuerwertbescheid einzulegen und das Ruhen des Verfahrens zu beantragen.
Den Mitglieder von Haus & Grund Offenburg stellen wir auf Nachfrage gerne ein Mustereinspruch mit Begründung gegen den Grundsteuerwertbescheid wegen Verfassungswidrigkeit des Landesgrundsteuergesetzes zur Verfügung. Sprechen Sie uns gerne darauf an!
Grundsteuerreform
Übersicht der Grundsteuerreform in BW
Feststellungserklärung
Abgabe bis zum 31.01.2023, ansonsten drohen u. a. Säumniszuszuschlag und Schätzung. Hier muss unter Nennung des vom Finanz mitgeitelten Aktenzeichens die Lage des Grundstücks, die Größe und der Bodenrichtwert mitgeteilt werden. Bei Wohn- bzw. Teileigentum muss der Anteil am Flurstück eingereicht werden.
Grundsteuerwertbescheid
Aus den Angaben der Feststellungserklärung wird durch das Finanzamt der Grundsteuerwertbescheid erlassen. Dieser erechnet sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Gegen diesen Bescheid können Sie vereinfacht gesagt einen Monat lang beim Finanzamt Einspruch einlegen. Auf jeden Fall sollten Sie die von Ihnen erklärten Daten mit den im Bescheid genannten Daten übermittelt. Dies gilt besonders bei Einreichung der Feststellungserklärung per handschriftlichem Bogen.
Grundsteuermessbescheid
Der Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahl ist in Baden-Württemberg gesetzlich auf 1,1 ‰ festgelegt. Abzüge ergeben sich z. B. für die überwiegende Wohnnutzung des Gebäudes i. H. v. 30 %. Dadurch sinkt die Steuermesszahl auf 0,91 ‰. Kontrollieren Sie, ob dieser Abzug bei Ihnen im Grundsteuermessbescheid berücksichtigt wurde. Auch gegen diesen Bescheid können Sie vereinfacht gesagt innerhalb eines Montas beim Finanzamt Einspruch einlegen.
Grundsteuer
Der Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz der Kommune ergibt dann letztendlich den ab 2025 zu zahlenden Grundsteuerbetrag. Dazu geht Ihnen vermutlich 2024 der finale Grundsteuerbescheid postalisch zu. Die Kommunen setzen den Hebesatz erst noch fest. Insofern kann derzeit noch keine verlässliche Berechnung der ab 2025 aufgrund der Grundsteuerreform neu zu zahlenden Grundstuer erfolgen.
Einspruch
Gegen die Bescheide kann und muss ggf. jeweils Einspruch innerhalb eines Monats eingelegt werden. U. a. hält Haus & Grund die Grundsteuer für nicht verfassungsmäßig. Entsprechende Einspruchs-Muster stehen für die Mitglieder von Haus & Grund Offenburg kostenlos bereit. Sollte die Frist allerdings bereits verstrichen sein, ist ein Einspruch grundsätzlich nicht mehr möglich. Auch sollten Sie im Einspruch auf Ihren speziellen Einzefall bezug nehmen, insofern sollten Sie sich entsprechend beraten lassen.
Musterverfahren
Gegen die Grundsteuer hat u. a. Haus & Grund Baden zwei Musterverfahren eingleitet. Diese sind beim Finanzgericht Baden- Württemberg unter den Aktenzeichen 8 K 2368/22 und 8 K 2491/22 geführt. Dabei soll grundsätzlich die Verfassungsmäßigkeit des neuen Landesgrundsteuergesetztes geklärt werden und ob eine durch die jeweiligen Gutachterausschüsse festgelegten Bodenrichtwerte alleiniges Kriterium für die Höhe des Grundsteuerwerts sein können.
